買房對(duì)于許多人來(lái)說(shuō)來(lái)說(shuō),是人生大事一件,但由于房?jī)r(jià)居高不下,大部分購(gòu)房者都是通過(guò)銀行貸款來(lái)買房,又抱著“無(wú)債一身輕”的態(tài)度盼望盡早還款,讓房子真正屬于自己。
成都抵押貸款
那么,今天小編就給大家分析一下,眾多購(gòu)房者心心念念的提前還貸真的劃算嗎?
提前還房貸可能面臨違約金
首先大家要注意,提前還房貸可能面臨違約金。其實(shí)大家在買房貸款時(shí),一般都會(huì)在協(xié)議上規(guī)定一定期限內(nèi)不得提前還款,否則要支付一定金額的違約金,因?yàn)殂y行發(fā)放貸款就是為了賺取利息,如果提前還了銀行賺不到利息自然不符合其自身利益。
那么提前還貸需要交多少違約金呢?主要分為兩種情況。一種情況是你跟銀行在簽訂貸款合同的時(shí)候雙方已經(jīng)約定好,如果提前償還需要收多少違約金。舉個(gè)例子來(lái)說(shuō),簽貸款合同的時(shí)候規(guī)定如果提前還款需付100的違約金,那么你提前還款的時(shí)候就得付1000違約金了。
另一種情況則是,在簽訂貸款合同時(shí),借貸雙方并沒(méi)有事先約定。那么,這時(shí)候,貸款機(jī)構(gòu)通常根據(jù)行業(yè)慣例收取相應(yīng)比例的違約金。貸款在還款期未到之前即先行償還貸款,通常要收1%-3%的違約金。
“等額本金”和“等額本息”還款方式要分清
我們要清楚還貸的兩種方式:“等額本金”和“等額本息”還款都是怎么個(gè)算法。
等額本金:是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分,每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息,這樣由于每月的還款本金額固定,而還的利息越來(lái)越少,因此起初還款壓力較大,但是隨時(shí)間的推移每月還款數(shù)也越來(lái)越少。
等額本息:是在還款期內(nèi),每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息),通俗地講,等額本息就是“每月還的本金與利息之和是不變的”,但其中本金與利息的比例是變化的。
知道了等額本金和等額本息貸款,我們也就知道了在什么情況下提前還房貸不劃算了。
一般來(lái)說(shuō),房貸提前還款方式包括全部提前還款和部分提前還款,全部提前還款,將所有的貸款一次還清,無(wú)疑是好的,這樣可以少交很多利息,但是對(duì)于已交的利息則不退還。
注意幾種不適宜提前還款的情況
1、用公積金貸款的,或者貸款時(shí)有折扣的
由于已享受較低折扣的利率,目前又處于降息通道中,拿錢做一些理財(cái),比如買些業(yè)績(jī)穩(wěn)定的基金、或者評(píng)級(jí)在AA以上的債券,都更劃算。
2、等額本金還款期已過(guò)1/3的
等額本金是將貸款總額平分成本金,根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息。也就是說(shuō),越到后期,這種方式所剩的本金越少,所產(chǎn)生的利息也越少。如果你已經(jīng)還款超過(guò)1/3了,就說(shuō)明已還了將近一半的利息,后期所還的更多是本金,利息高低對(duì)還款額影響不大。
3、等額本息還款已到中期的
等額本息是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加,然后平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月中。也就是說(shuō),每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期,已經(jīng)償還了大部分的利息,因此提前還貸意義也不大。
綜上所述,如果使用的是等額本息還款法,且已進(jìn)入還款中期(貸款20年,已經(jīng)還款10年左右),所償還的更多是本金,能夠節(jié)省的利息有限,提前還款意義不大。
如果使用的是等額本金還款法,則要分兩種情況看:處在還款初期(3年內(nèi))的話,提前還貸是比較劃算的,因?yàn)樵鹿┲欣⒍嘤诒窘?若還款期已過(guò)1/4,此后在月供的本金和利息構(gòu)成中,本金開(kāi)始多于利息,也不適合提前還款。
所以,看了這么多,大家也看明白了吧,我們買房貸款之后,是否有必要在還沒(méi)到期之前就把貸款還清,很值得我們仔細(xì)算一算哦!
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