公寓是商業(yè)地產(chǎn)投資中最為廣泛的一種地產(chǎn)形式。是一種擁有一個以上居住單位（Unit），或者說擁有多個居住單位的樓宇。而住宅是指專供居住的房屋，包括了別墅、公寓或是宿舍。在法律上住宅是說供一家人日常起居的，外人不得隨意進(jìn)入的封閉空間。住宅按層數(shù)分可以分為多層住宅、高層住宅與超高層住宅。
那么公寓和住宅的區(qū)別有哪些呢，購房者又如何正確的選擇這兩種產(chǎn)品呢？
一、商業(yè)公寓和普通住宅的區(qū)別
1．產(chǎn)權(quán)年限不同
首先，房屋的使用時間是沒有限制的，但土地產(chǎn)權(quán)的使用是有年限的。一般來講，土地使用年限會分為40年、50年和70年，其中，商業(yè)用地為40年，住宅用地為70年。
2．水電收費標(biāo)準(zhǔn)不同
住宅屬于民用住房，水電費按照民用水電的標(biāo)準(zhǔn)來收取；而商業(yè)公寓屬于商用住房，水電費都是按照商業(yè)用水、用電的標(biāo)準(zhǔn)來收取的。長遠(yuǎn)來看，住宅的水電費支出會比商業(yè)公寓的支出節(jié)省一半。
3．解決戶口規(guī)定不同
商業(yè)公寓是在商業(yè)用地上建起來的項目，是商業(yè)性質(zhì)，因而不能解決戶口問題。如果是住宅的話，根據(jù)不同地區(qū)的不同要求，只要滿足一定的條件，購房者是可以解決戶口問題的。
4．居住舒適度不同
一般住宅為兩梯三戶或者四戶，人員較少，不會對出行造成困擾，私密性也比較好；而商業(yè)公寓通常為兩梯十戶，甚至更多，人員不僅多而且雜亂，安全性和私密性都無法得到很好地保障。
5．利率和首付不同
如果打算貸款購買商業(yè)公寓，則需要按照商業(yè)住房的規(guī)定服務(wù)，首套房首付比例一般不低于40％，貸款利率相對也會高一些。若是貸款購買住宅，首付比例通常不低于35％，但根據(jù)地區(qū)的差異，首付比例也會有所不同。
6．采光條件不同
大部分的公寓采光和通透性都不是很好。有些商業(yè)公寓的衛(wèi)生間和廚房都沒有窗戶，而且陽臺也是內(nèi)陽臺，采光條件自然并不是很好。而根據(jù)《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》的規(guī)定，住宅必須滿足日照、采光等相關(guān)條件，因此現(xiàn)今的住宅大多都是明廚明衛(wèi)，采光條件會比商業(yè)公寓好很多。
二、如何選擇商業(yè)公寓和普通住宅
1．普通住宅：
土地年限為70年，一般是以家庭為單位居住，2房為主力，品質(zhì)檔次高低不同。居住人群要看中居住環(huán)境，綠化，學(xué)校等配套。由于是長期居住，因此要關(guān)心物業(yè)費，水電費等開支，交通便利也很重要，私密性也比較好，安靜且舒適。
2．商業(yè)公寓：
土地年限一般為40或者50年，不可遷戶口。位置處于交通便利的地段，而且公寓大多是帶裝修，即買即住，省去了裝修的資金與麻煩。
綜上所述，商業(yè)公寓屬于商住兩用房屋，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是屬于商業(yè)，產(chǎn)權(quán)年限一般為40或50年，而普通住宅的產(chǎn)權(quán)則是70年。從長遠(yuǎn)打算，商住兩用的水電費用一般比普通住宅要高，而且以后房屋交易的話，商業(yè)稅收也要高于普通住宅。另外，考慮到交通車程、生活配套以及教育地產(chǎn)的人群，小戶型住宅更是優(yōu)選。
因為各個地區(qū)的政策不同，所以從總體來看，如果沒有什么特別的居住要求和用途，住宅是比較好的選擇。
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